十月楼市“黯淡”依旧

    据市建设局相关统计显示，今年9月份市区商品房、二手房交易量均出现较大幅度下降，其中受理商品房住宅产权登记531宗，同比去年9月下降51%，环比下降10%；二手住宅过户275宗，同比下降69%，环比下降21%。可见，今年9月市区商品房交易量同比下降五成以上，二手房降幅接近七成，这样的数字足以反映市场今非昔比的现状。

    进入10月以来，市场低迷依旧，本应出现“开门红”局面的“十一”黄金周也被媒体称为“史上最冷黄金周”。这一点，从国内部分城市的交易数据中同样可见一斑。另外，由于我市房博会召开在即，近期以来，无论是一手房售楼部还是中介门店，都门可罗雀。

    市场预期改变是主因

    传统旺季比往年“黯淡”不少。面对开发商争相推出的各项优惠促销，为何多数购房者仍选择淡定观望不出手？业内人士认为，除了受“限购”、“限贷”影响之外，原因主要有以下几方面：首先，在持续的调控之下，购房者的市场预期已发生明显变化。市场观望气氛浓厚，购房者入市意愿较低。

    其次，购房者对开发商大幅降价的预期落空。为应对缓慢的库存去化速度，加速资金回笼，自今年下半年以来，开发商已由个别促销转向集体促销。再加上市场的持续低迷，给购房者带来开发商即将大幅打折降价的错觉。然而，开发商在降价方面一直采取“雷声大雨点小”的策略。个别楼盘的“降价”只是一种广告营销手段，降价幅度并未达到购房者的心理预期，让众多购房者颇为失望。

    第三，由于去年同期的成交基数太大，造成从统计数字来看，今年成交量同比大幅下跌。事实上，如果将今年九、十月份的数据和2009年同期对比，差距就小很多。

    四季度新盘定价或成风向标

    房地产市场的持续低迷及住宅市场成交量的逐渐萎缩，更加引发了人们对年底价格预期的猜测：年底开发企业的销售压力是否真的会引来降价潮？四季度房价是否会全面下探? 业内人士认为，从10月份的市场状况来看，新盘未如预期放量供应。部分新开楼盘多以低于市场预期的价格入市，成交则明显放缓。市场亮点楼盘不多，仅有个别高性价比的刚需楼盘和低价入市项目表现尚佳。从区域分布来看，外围区域较为热闹，中心区域稍显冷淡。

    从目前市场降价幅度和范围来看，很多开发商并不急于降价，一定程度上是因为还没到“泣血”地步。现行的政策下，开发商降价蕴涵多种意味，首先是渡过当下的交易瓶颈；其次是如何防备被别人“洗牌”。而部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验，宁愿控制供应量以谋求在下一轮波峰到来之际实现更多收益。部分房企即使有调价的需求，也会顾忌老客户的态度而谨慎决策。

    地产策划人金先生认为，对于新开盘项目而言，价格调整上轻松许多，但是否一开盘就明显低于市场价格则不能一概而论。首先，这取决于各企业的资金状况和年度销售目标完成情况。对于资金链吃紧的开发商来说，年末必须通过较大幅度降价跑量来解决资金和贷款压力。相反，资金稍宽裕的开发商则更会选择限制供应，控制供应节奏，以略低于预期但有竞争力的价格入市。

    同时，对于那些大中型开发企业，虽然资金面并没有达到紧张程度，但预计完成年度销售目标还有较大差距，也会通过新开楼盘低价入市的方式，来实现年底销售冲量，完成预期销售目标。其次，要依据产品本身的属性而定。价格下降是否能够实现销售明显提升的目的，要考虑限购、限贷等政策的影响因素。其中刚需盘降价对销量的作用更大，而高端楼盘除非价格有大幅度的下调，否则效果相对较弱。